Pośrednik powinien dobrze znać stan prawny nieruchomości, którą sprzedaje. Dlatego od niego powinieneś dowiedzieć się, czy na działce nie ma ustanowionej np. hipoteki; służebności; prawa osób trzecich do gruntu albo umowy dotyczące pierwokupu.
Wszystkie informacje dotyczące nieruchomości powinny znajdować się w księdze wieczystej. Niektóre obciążenia i prawa zapisane w KW są przypisane do nieruchomości i nie wygasają wraz ze zmianą właściciela.
W przypadku, kiedy kupujesz działkę bez udziału pośrednika, trzeba od właściciela zażądać aktualnego wypisu z księgi wieczystej lub uzyskać od niego numer KW i sprawdzić informacje samodzielnie.
W dziale III KW znajdziesz wpisy dotyczące praw, roszczeń i ograniczeń ustanowionych na nieruchomości. W przypadku działek najczęściej spotykana jest służebność gruntowa, inaczej zwana służebnością przejazdu. Daje ona prawo do swobodnego przemieszczania się przez wyznaczony teren sąsiedniej działki. Trzeba pamiętać, że jeśli służebność jest niezbędna do prawidłowego korzystania z nieruchomości, to nie ma możliwości jej zniesienia. Inne istotne wpisy mogą dotyczyć toczących się postępowań komorniczych albo spadkowych.
Z kolei dział IV jest przeznaczony na wpisy dotyczące hipotek. Jeśli na działce jest takowa ustanowiona, należy zapytać właściciela o okazanie umowy kredytowej i warunków spłaty zobowiązania.
Działka może mieć przeznaczenie rolne, budowlane, usługowe lub leśne. Czasem część parceli stanowią tereny zielone, których nie wolno zabudować. Te kwestie trzeba doprecyzować z właścicielem albo pośrednikiem. Należy również zapytać o wytyczne zawarte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W dokumencie mogą znajdować się ścisłe zalecenia dotyczące: rozmiaru i wysokości budynku, umiejscowienia jego na działce, rodzaju dachu oraz koloru elewacji, oraz stylu, w jakim ma zostać postawiony dom. Zdarza się, że w MPZP są ujęte wymogi dotyczące powierzchni biologicznie czynnej, czyli roślinności znajdującej się na działce. Szczegółowość wytycznych zależy od gminy.
Co istotne niedostosowanie projektu do zapisów planu skutkuje nieuzyskaniem pozwolenia na budowę.
O ile nabywcy interesują się historią domów i kamienic, to już mało kto pyta o przeszłość działki. Wbrew pozorom brak wiedzy na temat terenu może skutkować wieloma problemami. Jeśli na sprzedaż wystawiona jest parcela, na której terenie dawniej stały zabudowania, istnieje prawdopodobieństwo, że pod ziemią zostały fragmenty fundamentów, podziemne piwnice albo pozostałości zbiorników.
W przypadku, kiedy działka znajduje się w okolicy, w której toczyły się walki podczas II wojny światowej, być może znajdują się pod ziemią groby poległych żołnierzy. Często na działkach, szczególnie tych położonych na obrzeżach miasteczek i wsi, znajdowały się wysypiska śmieci i gruzu. W wielu przypadkach właściciel, nie chcąc zniechęcić potencjalnych nabywców, nie poinformuje ich o tym, dlatego warto popytać o historię działki mieszkańców pobliskich domów.
Uzbrojenie działki w media to kolejne istotne zagadnienie, jakie nabywca musi ustalić z właścicielem albo pośrednikiem. W pełni uzbrojona parcela powinna mieć doprowadzone przyłącza wszystkich mediów, czyli prądu, gazu, wody oraz kanalizacji. Zdarza się, że działka jest wyposażona tylko w niektóre media, wtedy koniecznie należy dopytać się właściciela, czy składał wnioski o wydanie warunków przyłączenia do poszczególnych sieci. Jeśli tak, to jakie są warunki przyłączenia. Może się bowiem zdarzyć, że przebiegający w pobliżu wodociąg nie będzie w stanie obsłużyć kolejnego domu.
Jeśli mamy ograniczone zaufanie do właściciela, możemy poprosić go o pokazanie geodezyjnej mapy zasadniczej, która określa granice działki i jej uzbrojenie. Poza tym informacje o uzbrojeniu terenu można też sprawdzić samodzielnie w serwisie www.geoportal.gov.pl.
Kupując działkę na obrzeżach miasta, szczególnie, jeśli w najbliższej okolicy nie ma zabudowań, należy zapytać pośrednika, jakie jest przeznaczenie pobliskich parceli. Dobry agent będzie miał wiedzę na temat nie tylko danej nieruchomości, ale też okolicy. O ile zabudowa jednorodzinna nie przysporzy kłopotów, to już powstanie drogi ekspresowej, spalarni śmieci, albo zakładów produkcyjnych na pewno będzie uciążliwe.
Zgodnie z paragrafem 14. Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, działki budowlane powinny mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej. Przy czym szerokość jezdni stanowiącej dojazd nie może być mniejsza niż trzy metry. Natomiast w przypadku ciągu pieszo-jezdnego – nie mniejszą niż pięć metrów.
Z kolei art. 2 Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowi, że dostęp do drogi publicznej może mieć formę: bezpośrednią albo pośrednią poprzez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej.
Jeśli działka nie ma połączenia z drogą publiczną bezpośrednio lub poprzez drogę wewnętrzną, trzeba bezwarunkowo zapytać właściciela, czy ma podpisaną umowę o ustanowienie służebności przechodu i przejazdu, czyli tzw. drogę konieczną z sąsiadem. Jeśli nie, to będzie trzeba o to zadbać samodzielnie. Niestety może to rodzić już na samym początku konflikty – nie każdy właściciel parceli zgadza się na ustanowienie służebności. A to z kolei sprawia, że sprawa trafi na drogę sądową.
Osada nad Dadajem © 2024 Created with MAINET.PL
